Pastaruoju metu padaugėjo klientų, kurie klausia dėl krizės, dėl NT rinkos perkaitimo ir pan. Ar tikrai viskas taip baisu ir kainos kris? Tą patį naratyvą galime matyti tiek internetinėje žiniasklaidoje, tiek televizijoje ar radijuje. Praeitą savaitę man užkliuvo šis Delfi straipsnis, kuriame kalbinami NT ekspertai: Ober-Haus Vertinimo ir rinkos tyrimo departamento vadovas Saulius Vagonis ir “RealData” vadovas Arnoldas Antanavičius.
p. Saulius teigia, jog rinka yra kone euforinė, kyla būsto kainos, kyla atlyginimai. Tai reiškia, jog žmonės turi pinigų ir galimybių įsigyti būstą.
Drįsčiau suabejoti, ar dėl to, jog kyla atlyginimai automatiškai galima teigti, jog rinka euforinė. Mano nuomone pasiūlos yra daug, žmonės tikrai turi iš ko rinktis ir nečiumpa pirmo pasitaikiusio buto. Dėl kainų kilimo vėlgi turbūt būtų galima pasiginčyti. Žurnalistai mėgsta parašyti kažkaip panašiai kaip “Praėjusiais metais Vilniuje butų kainos kilo 2,5%”. Bet tai dar nieko nepasako kol nepradedi gilintis į detales. O pasigilinus matosi įdomių detalių. Pamatai, jog buvo parduota nemažai naujos statybos objektų brangiuose Vilniaus rajonuose (Senamiestyje, Naujamiestyje, Užupyje, Žvėryne). Šie sandoriai, kurie dažnai svyruoja tarp €2000-3500/kv.msavo ruožtu kilstelėjo ne tik to mikrorajono kainas, bet ir bendrai visą Vilniaus miesto kainų lygį. O kokiuose Pašilaičiuose ar Pilaitėje kaip buvo senos kainos, taip ir liko. Bet kam ten gilintis į detales, kai galima tiesiog sukalti skambią antraštę?
p. Arnoldas drąsiai teigia, jog rinka perkaitusi ir mes permokame už būstą, kadangi žiūrint į atlyginimus ir pajamas, Vilniuje yra reikalingi 7-8 metai, kad padengtume naujos statybos vidutinio dydžio buto kainą, kai vakarų rinkose šis laikotarpis yra 4-5 metai. Na, nesu ekonomistas, tačiau man šis rodiklis neatrodo itin patikimas. Ką reiškia naujos statybos butas? Šiuo atveju galime paimti tiek 2 kambarių naujos statybos butą Pašilaičiuose, tiek Naujamiestyje ir gausime du visiškai skirtingus rezultatus, kadangi butų kainos skirsis gana nemažai. Lygiai tas pats ir su vakarais: ar tikrai lyginami tapatūs rajonai? Dargi kalbant apie šį skaičių. Galbūt tai nereiškia, jog būstas yra pervertintas, o reiškia, jog Lietuvoje atlyginimai yra maži lyginant su vakarais, o statybos kaštai panašūs?
Dar p. Vagonis sako, jog „jeigu nebūtų paskolų, nebūtų tokių rodiklių. Galima tai sakyti vienareikšmiškai. Ką jau yra parodžiusi krizė, kad bankai tada neskolino, nes buvo labai sudėtingos sąlygos ir aukštos palūkanos. Didmiesčiuose labai daug būstų yra nuperkama su paskolomis ir bankams atsisakius finansuoti, kainos pagautų kritimo kryptį. Būstas yra tokia prekė, kurią žmonės nori įsigyti net nepaisant prastesnių nei Vakarų rinkose, rodiklių.”
Ką norima pasakyti? Kad dabar 2007 m. ir bankamsvėl reiktų visiškai „užsukti kranelius“? Po krizės Lietuvos bankas priėmė atsakingo skolinimosi nuostatus, kuriuose įtvirtino minimalią 15% savo pradinio įnašo ribą. Kai kuriais atvejais tas įnašas būna ir didesnis: 20%, 25% ar net 30%. Tai priklauso nuo to, ar žmogus turi kitą būstą, kokio tipo būstas yra perkamas ir pan. Dar prisidėjo įvairių banko taisyklių vertinant prašančiojo pajamas kas dažnu atveju apriboja prašančiojo galimybes gauti kreditą. Pastaruoju metu bankai dar savo maržos sąskaita pakėlė palūkanas, gana aktyviai prametinėja naujus klientus, kurie sukelia nors mažiausių abejonių. Tai labai akivaizdžiai rodo, jog bankai renkasi tik saugius objektus, saugius variantus ir už tai nusigriebia didesnę grietinėlės dalį. Galima vertinti taip kaip nori: tiek rinkos vėsinimas, tiek bankų konkurencijos nebuvimas, tiek dar kaip nors. Nesiimu spręsti ar taip gerai, ar tai blogai, tačiau vienareikšmiškai spręsti, kad rinka euforinė, kad visi viską perka, permoka ir spekuliuoja tikrai nesiimčiau.
Žmonės dažnai mąsto kraštutinumais – „visi viską perka“ arba „niekas nieko neperka“. Palyginimui pasakysiu, jog per patį krizės įkarštį, t.y. 2009 m. vasarį Vilniaus mieste buvo parduota apie 400 butų. Per pirmus tris šiuo metu mėnesius Vilniuje buvo nupirkta apie 2717 butų, t.y. 905 butai per mėnesį. Dažnai šie skaičiai svyruoja apie600-700, kartais perkopia 1000. Tad vadovaujantis šiais skaičiais tikrai negalima teigti, jog visi viską perka ir „dangus griūva“. Dar vienas įdomus kriterijus yra tai, jog iš tų 2717 butų pirkėjų 320 buvo perkantys bent jau antrąjį savo turtą. Vėlgi tai rodo, kad nėra tiek daug tų spekuliantų, kiek kartais norima parodyti. Ir tie 320 pirkėjų nereiškia, jog jie būtinai nori pirkti/parduoti. Rinkoje yra tikrai daug laisvų pinigų, Lietuvos pirkėjai yra gana konservatyvūs investuotojai ir dažnai NT atrodo kaip labai patraukli investicija, todėl dažnu atveju perkama tam kad gauti grąžą iš nuomos, o ne iš perpardavimo.
Į ką dar reikėtų atkreipti dėmesį? Vilnius yra vienintelis pabaltijo miestas, kuriame daugėja gyventojų ir tuo pačiu tai vienas jauniausių miestų centrinėje Europoje. Tai suponuoja, jog daug pirkėjų yra gana jauni ir nori įsigyti savo pirmąjį būstą ir naudojasi mažomis bankų palūkanomis, kad „nemesti pinigų į balą“ mokant nuomą. Ar tai blogas sprendimas, kai pajamos leidžia, o bankai siūlo gana palankias sąlygas? Turbūt ne! Ne viską galima lyginti su Vakarų Europa, kurioje yra susiformavusios ilgalaikės nuomos tradicijos, nėra iš sovietmečio atėjusio savininkiškumo jausmo, todėl dažnu atveju žmogus nori turėti savo, o ne mokėti kažkam.
Šiaip jau man patinka nuoma ir jos teikiamos galimybės, tačiau su tuo Lietuvoje yra ir nemažai bėdų, kadangi pasiūloje yra mažai patrauklių 3-4 kambarių butų variantų, kadangi mažai kas tokius butus perka investicijai, o dažniausiai tokie butai nuomos rinką pasiekia jau gerokai padėvėti ir jų elementariai yra per mažai, todėl šeimos išaugusios 1-2 kambarių butus ir nerandančios 3-4 kambarių buto nuomai, dar priedo turėdamos ir vaikų, šunį/katę yra tiesiog priverstos kažką pirkti, o ne nuomotis.
All in all, siūlyčiau nepriimti už gryną pinigą to kas rašoma portaluose, nes kiekvienas statistiką gali pasukti jam patogiu kampu taip kad pagrįstų jo teiginius ir versijas. Taip, galbūt kažkada ta krizė, ar tiksliau, kainų korekcija ateis, tačiau tie „krizės šaukliai“ dažnai primeną sugedusį laikrodį, kuris taip pat dukart per dieną rodo tikslų laiką.
